美联储削减债务购买规模或冲击中国香港房地产市场

你可能不认为阿根廷比索的汇率和中国香港的房地产市场有什么共同之处,但这两者都可能是美国联邦储备委员会(FederalReserve)收紧货币政策的受害者。

上周阿根廷比索的暴跌敲响了美联储紧缩措施风险的警钟,并再次引发市场对充满泡沫的中国香港房地产市场可能很快遭遇严重挫折的担忧。

这意味着中国香港将在本周晚些时候美联储发布最新货币政策声明时给予密切关注。

如果美联储继续缩减债务购买计划的规模,它可能会动摇中国香港的房地产和股票市场。

尽管近年来有大量资本涌入中国概念股,但根据摩根士丹利资本国际对摩根士丹利资本国际投资中国香港指数(MSCIINVESTABLE China Hong Kong Index)的市值判断,房地产类股仍占中国香港股市权重的四分之一。

据信,中国香港的房地产市场与美联储的刺激措施削减有潜在的因果关系,部分原因是美国量化宽松政策推动中国香港房地产价格大幅上涨。

中国香港长期以来一直实行港元与美元挂钩的联系汇率制度,这意味着中国香港必须受到美国超宽松货币政策的影响,这一政策为中国香港市场带来了大量廉价资金。

正是在美联储持续量化宽松期间,中国香港银行推出了基于银行间利率的极低利率抵押贷款,从而将房地产价格推至创纪录高位。

尽管中国香港政府采取了一系列监管措施,如对非本地居民征收房屋交易税,以抑制房地产市场过热,但中国香港的房地产价格自2007年以来已经上涨了一倍多。

分析师警告称,美联储政策的改变可能会实现中国香港政府无法实现的目标:扭转中国香港房地产价格的趋势。

根据香港兴业银行(SocieteGenerale)的一份新战略研究报告,中国房地产市场将很快成为美国货币紧缩的受害者。

该行预计,中国香港房价的上涨趋势将于2014年结束。

该行认为,考虑到美国量化宽松在推高中国香港房价方面发挥的重要作用,退出量化宽松也将带来严重的负面影响,使中国香港房地产市场极易受到美国货币紧缩的影响。

尽管对中国香港房地产市场的悲观看法越来越受欢迎,但中国香港房地产价格仍然相当强劲,至少到目前为止如此。

然而,中国香港房地产前景的一些弱点正在显现。

一是房地产交易正在放缓。

中国香港政府一系列楼市印花税上调举措似乎在抑制销售活动方面的效果较为突出,对房价的影响则不明显。中国香港政府提高房地产市场印花税的一系列措施似乎在抑制销售活动方面取得了显著成效,但对房地产价格的影响并不明显。

中国香港土地注册处的数据显示,2013年,中国香港的房地产销售量比2012年下降39%,至70,503笔交易的17年低点。

下降的一个原因是,由于中国香港的高房价和交易成本,在中国香港非常活跃的中国内地买家正在其他市场寻找投资目标。

这似乎可以理解,因为许多调查已经证实,中国香港的房价已经处于极高水平。

根据第一太平戴维斯(Savills)的数据,就生活和办公成本而言,2013年下半年,中国香港仍是全球最昂贵的城市,其次是纽约。

在中国香港,公司每年平均花费162.5万美元用于办公室租赁,比邻近的亚洲城市如东京和新加坡高出50%以上。

另一个值得警惕的因素是,房地产价格上涨与房地产开发商的股价之间显然没有关联。

去年,中国香港的地产股平均下跌13%,只有李嘉诚的旗舰公司长江实业(CheungKong)上涨。

房地产开发商的股价可以作为真实市场的领先指标。

兴业银行警告称,2014年中国房地产市场香港的形势可能比去年进一步恶化,而从房地产价格趋势线来看,中国香港的房地产价格可能仍被高估30%。

一旦市场出现回调,幅度可能会很大,但不会重现1998年房价暴跌60%以上的情景。

瑞士信贷(CreditSuisse)在一份研究报告中表示,由于家庭收入有奖彩票和良好就业市场中搞笑图片的数量不断上升,他们预计中国香港房地产市场将温和而非暴跌。

一个不确定的因素是美国货币政策的变化是否会影响中国香港的抵押贷款利率。

迄今为止,信贷市场尚未对中国房地产市场香港的前景变化做出回应。

瑞士信贷(Credit Suisse)还表示,中国香港的抵押贷款利率似乎没有迫切的改变理由,但有必要关注美联储的刺激措施是否会对未来产生影响。

另一个需要考虑的因素是中国大陆的经济增长放缓。

过去五年,不仅内地买家在中国香港非常活跃,中资银行也向中国房地产市场香港提供了大量贷款。

如果中国收紧货币政策,而美国缩减刺激计划,这可能会对中国香港的房地产市场造成双重打击。那么市场可能不只是看到轻微的回调。

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